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Projektentwicklung und Projektmanagement in der Stadtplanung

Einzelhandelssteuerung durch kommunale Einzelhandelskonzepte

Verantwortlicher Mitarbeiter

Thema des Forschungsprojektes

Für die Planung und Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen setzen immer 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网 Kommu?nen in Deutschland auf kommunale Einzel?han?dels???konzepte. Ziel eines kommunalen Einzel?han?dels?konzeptes ist in den meisten F?llen, Innenstadt sowie Stadtteil- und Nahversorgungszentren als Einzelhandelsstandorte zu st?r?ken, eine wohnortnahe Grundversorgung der Bev?lkerung mit Gütern des t?glichen Be?darfs sicherzustellen und Standorte für gro?fl?chige Einzel?handels?ansiedlungen zu sichern, die nicht oder nur eingeschr?nkt in Konkurrenz zu den gewachsenen Strukturen in den inte?grier?ten Lagen stehen sollen. Dies bedeutet üblicherweise den Ausschluss von (gro?fl?chigen und/oder zentrenrelevanten) Einzelhandelsvorhaben an Standorten au?erhalb der Zentren und auf der sogenannten grünen oder grauen Wiese. Dafür werden in der Regel unterschiedliche Zentrentypen und Stand?ortkategorien r?umlich festgelegt und deren Ent?wick?lungsm?glichkeiten aufgezeigt. Die Konzepte werden am Ende des Bear?bei?tungs?pro?zesses von den zu?st?ndigen kommunalen Gremien als Handlungsleitfaden be?schlos?sen und k?nnen dann als Grund?lage für die Neu?aufstellung oder ?nderung von Bebau?ungs?pl??nen genutzt werden (vgl.: Kuschnerus 2007: 93, 232-245, 282f; OVG Münster vom 06.08.2010; BVerwG vom 26.03.2009; § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).

Die einzelhandelsspezifischen Steuerungsbedarfe und Diskussionen darüber ergeben sich vor allem durch die hohe Entwicklungsdynamik, die den Einzelhandel in Deutschland in den letzten Jahren gepr?gt hat. Wesentlich für den h?ufig als Strukturwandel bezeichneten Prozess ist einerseits ein erhebliches Fl?chenwachstum, das in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten mit einer deutlichen Angebotserweiterung, einer Zunahme der Betriebsformen und einer starken Filialisierung einherging. Dies hat dazu geführt, dass vielfach neue Standorte erschlossen wurden, allerdings h?ufig an Pkw-orientierten Standorten in st?dtebaulich nicht-integrierter Lage. Dadurch sind gewachsene Zentren und wohnortnahe Standorte zunehmend unter Druck geraten. Aktuell ist die Entwicklungsdynamik im Einzelhandel vor allem durch die zunehmende Bedeutung des E-Commerce gepr?gt (vgl. Reink 2014; Hahn Gruppe 2013: 15-51; Kulke 2010: 217-231; Albers 2009; Junker/Kühn 2006: 27-42). Parallel dazu hat sich aber auch das Verhalten der Kunden erheblich ver?ndert, dies vor allem durch die zunehmende Pkw-Mobilit?t. Au?erdem ist das Einkaufsverhalten wesentlich differenzierter geworden und kann mittlerweile nicht 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网 nur durch Merkmale wie Alter, Haushaltsgr??e und ?konomischen Status erkl?rt werden, sondern wird zus?tzlich durch Lebensstil und individuelle Einkaufsmotive beeinflusst. Aktuell wird die Ver?nderung des Einkaufsverhaltens vor allem im Zusammenhang zum demografischen Wandel diskutiert (vgl. Nitt-Drie?elmann 2013: 32-55; Merkle 2008; Kulke 2005).

Innenst?dte sind nicht nur Einzelhandelsstandort, sondern unter anderem auch Identifikations-, Aufenthalts-, Wohn- und Arbeitsort. In Fachkreisen ist es aber (weitestgehend) unbestritten, dass der Einzelhandel innerhalb der Zentren- und Quartiersentwicklung eine – wenn nicht die – Leitfunktion einnimmt (vgl. BMVBS 2011: 18-23). Der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung wird deshalb auf unterschiedlichen Ebenen (Stadt- und Landesplanung, Politik, Zivilgesellschaft) eine gro?e Bedeutung beigemessen. Die Novellierungen des Baugesetzbuches in den letzten Jahren haben die rechtlichen Steuerungsm?glichkeiten für Einzelhandelsansiedlungen noch einmal verst?rkt und gleichzeitig die Bedeutung von kommunalen Einzelhandelskonzepten betont.

Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen liegt das Erkenntnisinteresse der Untersuchung darin, zu prüfen, in??wie??weit es mithilfe von kommunalen Einzelhandels?kon?zepten gelingen kann, den Einzelhandel so zu steuern, dass die ange?bots?- und nachfrageorientierten Interessen und Anforderungen berücksichtigt werden und gleichzeitig die stadtplanerischen und raumordnerischen (gemeinwohlorientierten) Herausforderungen erfolgreich miteinbezogen werden k?nnen. Aus dieser grundlegenden Fragestellung lassen sich die folgenden Forschungsfragen ableiten:

  • Werden die stadtplanerischen Ziele, die in kommunalen Einzelhandelskonzepten in der Regel formuliert werden – d. h. Sicherung und St?rkung der Zentren und der wohnort?nahen Grundversorgung – erreicht? Was bedeutet das für die anderen Standorte?
  • Sind substantielle Ausstattungsunterschiede oder Unterschiede in der Versorgungsqualit?t zwischen Kommunen mit unterschiedlichen Steuerungsphilosophien – d. h. mit und ohne Einzelhandelskonzept – festzustellen?
  • Welche Auswirkungen hat die kommunale Einzelhandelssteuerung auf die immobilienseitige Wertentwicklung in und au?erhalb der Zentren?
  • Inwieweit beeinflusst die kommunale Einzelhandelssteuerung andere Funktionen der Zentren und wohnortnahen Versorgungsbereiche? K?nnen daraus Unterschiede bei Attraktivit?t und Image abgeleitet werden?
  • Welche Kontextfaktoren sind dabei von Bedeutung?

Forschungsbedarf

Auch wenn das informelle Planungsinstrument kommunales Einzelhandelskonzept mittlerweile seit 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网 als 20 Jahren angewendet wird, gibt es bislang noch keine vergleichende Langzeit?be?trach?tung meh?re?rer Kommunen bzw. keine evaluierende wissenschaftliche Auseinandersetzung zu kom??mu?na?len Ein?zel?handels?kon?zepten die darlegt, unter welchen Umst?nden die beschriebenen Ziele eines Einzelhandelskonzeptes erfolgreich wa?ren und/oder welche Umst?nde dazu führen, dass kom?mu?nale Einzelhandelskonzepte ihre Wirksamkeit verfehlen oder ggf. sogar umgekehrt wirken und Investitionen in die Zentren verhindern. Die bis?he?rigen Un?ter?suchungen, die in diesem Zusammenhang erarbeitet wurden, be?schr?n?ken sich in ihrer Betrachtung auf einzelne Kom?munen (Acocella 2004) oder auf die Wirkungen besonders be?deut?samer Einzelvorhaben (Vogels/Holl/Birk 1998), insbesondere auf Shopping-Center (vgl. Lademann 2011; Junker/Kühn/Nitz/Pump-Uhlmann 2008; Krüger/Walther 2007).

Dies mag unter anderem auch daran liegen, dass einfache Ursache-Wirkung-Zusam?men??h?n??ge in der Stadt- und Regionalent?wick?lung eher die Ausnahme sind, im Gegenteil sind die Entwicklungszusammenh?nge in der Realit?t ?u?erst komplex. Das hei?t, die kommunale Einzel?handels?ent?wicklung wird von einer Viel?zahl von Entwicklungen beeinflusst und ist letzten Endes nicht nur das Er?geb?nis der kommunalen oder regionalen Planung, sondern auch unterschiedlicher sozio??ko???nomischer Zusammenh?nge, der regionalen Konkurrenzsituation, der Lokalpolitik, der baurechtlichen Vorgaben, von besonderen lokalen Akteuren, Planungs- und Beteiligungsprozessen sowie verschiedenen strukturellen Ver??n??de?run?gen im Einzelhandel. Eine Evaluation der Wirkungen von kommunalen Einzelhandelskonzepten er?scheint aber gerade deshalb interessant.

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Weitergehende Erkenntnisziele

Informelle Planungsinstrumente haben die Planungskultur in Deutschland in den letzten Jah?ren und Jahrzehnten grundlegend ver?ndert. Die sogenannte traditionelle Planung, die durch eine deutliche Trennung von Planung und Umsetzung gekennzeichnet war, ist heute durch ein komplexes Zusammenspiel aus Perspektivplanung durch 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网ere einzelne Projekte und Schwerpunktsetzungen durch Einzelprojekte, die komplexe Managementprozesse notwendig machen, ersetzt worden: Neben st?dte??baulichen Entwicklungskonzepten, Wohnraumversorgungskonzepten oder Einzelhan?dels??kon?zepten haben sich auch ver?schie?dene Beteiligungskonzepte und Abstimmungsforen auf unterschiedlichen Ebenen eta?bliert. Mit anderen Worten: Neben der hoheitlichen, staatlichen Planungsebene ist in den letzten Jahren und Jahrzehnten eine Vielzahl von professionellen und privaten Akteuren in den Planungsprozess hinzugetreten, die den Entwicklungsprozess weiterentwickelt, gleichzeitig aber auch unübersichtlicher gemacht haben. Auf der anderen Seite findet in vielen Kommunen eine Planung statt, die vor allem durch die Umsetzung konkreter (Gro?-)Projekte gepr?gt ist (vgl. Selle 2012; Krüger 2007). Dieses ge?nderte Planungsverst?ndnis trifft auch auf die kommunale Einzelhandels- und Zentrenentwicklung zu.

In vielen Kommunen wird h?ufig kontrovers über den Sinn und die Inhalte eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes diskutiert, die unter Umst?nden auch dazu führen, dass Ziele aufgeweicht, ge?ndert oder gar gestrichen werden. Dabei stehen sich in der Regel zwei verschiedene Pla?nungs?auffassungen gegenüber.

Die eine Position, die sich für Einzelhandels?kon?zep?te und für die Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen ausspricht, m?chte vor allem die gewachse?nen innerst?dtischen Zentren und Nahversorgungs?ein?rich?tungen st?rken und unter einen – wie auch immer ausformulierten – Schutz stellen. Argumente, die die Befürworter von kom?mu?nalen Einzelhandelskonzepten anführen, sind unter anderem der Erhalt und die St?rkung der Funktionen von gewachsenen Einzelhandelszentren sowie die Sicherung der wohn???ort?na?hen Grundversorgung. Dies würde letzten Endes auch zur Profilierung und Attrak?tivit?t der gesamten Kommune – auch in anderen Bereichen – beitragen. Stadtplanerische Ziele dabei sind au?erdem zus?tzlichen Ver?kehr zu vermeiden und die Kommune nach M?glichkeit fl?chen- und ressourcenschonend zu entwickeln.

Von der anderen Position wird argumentiert, dass sich das Einkaufsverhalten vieler Ver?brau?cher in den letzten Jah?ren (unter anderem durch die Auto-Mobilit?t und aktuell vor allem durch den enormen Bedeutungsgewinn des E-Commerce) ver?ndert hat und der Handel vor allem nach (gro?fl?chigen) Standorten mit einfacher Erschlie?ung für den Pkw-Verkehr sucht. Strategisches Ziel sollte es deshalb sein, die Attraktivit?t des Standortes und die Kon?kur?renz?f?hig?keit gegenüber be?nach?barten Kommu?nen (und dem E-Commerce) durch ein gesamtst?dtisches gro?es Ein?zel?han?dels?angebot zu st?rken. Vorrangiges Ziel ist die Steigerung der Einzelhandels?zentra?lit?t (Um?satz-Kauf?kraft-Relation), dadurch würde letzten Endes auch die wohnortnahe Grund?ver?sorgung ge?st?rkt. Weitere Argumente sind steigende Gewerbesteuereinnahmen und die Schaffung von neuen Arbeitspl?tzen durch die Ansiedlung von neuen Einzelhandelsunternehmen. In der Konsequenz bedeutet dies, neue Einzelhandelsbetriebe mit sogenannten zentrenrelevanten Sortimenten (Bekleidung, Schuhe, Bücher, Multimedia, Lebensmittel etc.) auch au?erhalb der bestehenden Einzelhandelslagen an st?dtebaulich nicht-integrierten Standorten zuzulassen.

Neben der wissenschaftlichen Analyse soll die Untersuchung deshalb L?sungen und L??sungs?wege für den kommunalen Diskussionsprozess liefern. Hierzu sollen so?wohl quantitative als auch qualitative Daten und Analysen zu?sammen?getragen und analy?siert werden. Das wissenschaftliche Erkenntnisinteresse dieser Arbeit soll unter ande?rem da?rin liegen, Bedeutung und Wirkung kommunaler Einzelhandelskonzepte herauszustellen, sie in Bezug auf die Stadtentwicklung/Stadtplanung und ge?nderte Planungspraxis zu bewerten und eine planungs?theo?re?ti?sche Ein?ordnung vorzu?neh?men. Letztlich geht es in der Arbeit um die Frage, welchen Einfluss Stadtplanung (im dargestellten Kontext) auf die Stadt- und Einzelhandelsentwicklung haben kann und/oder gegebenenfalls haben sollte.

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Vorgehen/Methodik

Die Untersuchung besteht im Wesentlichen aus drei Teilen, die aufeinander aufbauen. Im Grundlagenteil werden die Rahmenbedingungen und Inhalte der kommunalen Einzelhandelskonzepte sowie die bisherige wissenschaftliche Dis?kus?sion zum Thema dar?ge?stellt und diskutiert.

Der empirische Teil der Untersuchung wird zweistufig durchgeführt. In der ersten Stufe erfolgt eine quantitative Analyse einer verh?ltnism??ig gro?en Anzahl von Kommunen unter anderem zu den Untersuchungsparametern: Entwicklung der Verkaufsfl?chen, Ums?tze, Einzelhandelszentralit?t sowie (falls m?glich) der Standortanfragen an unterschiedlichen Standorten. Dafür werden alle Kommunen mit einer Einwohnerzahl ab 20.000 in den Bundesl?ndern Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Baden-Württemberg per Email angeschrieben. Daraus ergibt sich eine Kontaktaufnahme mit rd. 450 Kommunen. Darauf aufbauend erfolgt in einer zweiten Stufe für eine begrenzte Anzahl von Kommunen eine detaillierte Fallstudienanalyse, die sich zus?tzlich auf die Themen Prozess- und Akteursanalyse sowie Analyse der planerischen, sozio?konomischen und lokalpolitischen Rahmenbedingungen konzentriert. Es wird eine Untersuchung von acht Fallstudien durchgeführt, die unter anderem Standortbesichtigungen vor Ort und Experteninterviews mit ausgew?hlten Akteuren beinhaltet (z. Bsp. Kommunalverwaltung, Tr??ger ?ffent?licher Belange, Investoren/Projektentwickler/Expansionsleiter, Gutachterbüros, PolitikerInnen vor Ort).

Der Baustein Analyse und Bewertung nimmt abschlie?end die Forschungsfragen und Inhalte der Untersuchung auf. Vorgesehen sind unter anderem die Ableitung von Empfehlungen für die Praxis, eine wissenschaftliche Einordnung der Ergebnisse und eine Bewertung der Ergebnisse im stadtplanerischen und planungstheoretischen Kontext.

Literatur

  • Acocella, D. (2004): Einzelhandelskonzepte im Praxistest – Erfah?rungen mit dem M?rkte- und Zentrenkonzept Freiburg im Breisgau. Dortmund.
  • Albers, M. (2009): Die Entwicklung des Einzelhandels im Raum. In: DIHK (Deutscher Industrie- und Handelskammertag e.V.) (Hrsg.): Wegweiser für den Handel in der Stadtentwicklung. Sankt Augustin. S. 7-12.
  • BMVBS (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) (Hrsg.) (2011): Wei?buch Innenstadt. Starke Zentren für unsere St?dte und Gemeinden. Berlin.
  • Hahn Gruppe (Hrsg.) (2013): Retail Real Estate Report Germany. 8. Ausgabe 2013/2014. Bergisch Gladbach.
  • Junker, R./Kühn, G./Nitz, C./Pump-Uhlmann, H. (2008): Wirkungsanalyse gro?er innerst?dtischer Einkaufscenter. Edition Difu. Berlin.
  • Junker, R. /Kühn, G. (2006): Nahversorgung in Gro?st?dten. Difu-Beitr?ge zur Stadtforschung. Berlin.
  • Krüger, Th. (2007): Planung durch Projekte – Projektentwicklung als Element des Stadtmanagements. In: Sinning, H. (Hrsg.) (2007): Stadtmanagement. Dortmund. S. 332-343.
  • Krüger, Th./Walther, M. (2007): Auswirkungen Innerst?dtischer Shopping-Center. In: Werheim, J. (Hrsg.) (2007): Shopping Malls - Interdisziplin?re Betrachtungen eines neuen Raumtyps. Wiesbaden. S.?191-208.
  • Kulke, E. (2010): Wirtschaftsgeographie Deutschlands. 2. Auflage. Heidelberg.
  • Kulke, E. (2005): R?umliche Konsumentenverhaltensweisen. In: Kulke, E. (Hrsg.) (2005): Dem Konsumenten auf der Spur – Neue Angebotsstrategien und Nachfragemuster. Passau. S. 9-25.
  • Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn.
  • Lademann, R. (2011): Innerst?dtische Einkaufszentren – Eine absatzwirtschaftliche Wirkungsanalyse. G?ttingen.
  • Merkle, W. (2008): Der Mythos vom ?Tod der Mitte“ – Handlungsfelder für eine weiterhin erfolgreiche Marktbearbeitung. In: Kreutzer, R. T./Merkle, W. (2008): Die neue Macht des Marketing. Wie Sie Ihr Unternehmen mit Emotion, Innovation und Pr?zision profilieren. Wiesbaden. S. 267-289.
  • Nitt-Drie?elmann, D. (2013): Einzelhandel im Wandel. 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网.
  • Reink, M. (2014): Aktuelle Entwicklungen und zukünftige Trends im Einzelhandel – und m?gliche r?umliche Auswirkungen für die Innenstadt. In: BBSR (Bundesinstitut für Bau,- Stadt- und Raumforschung) (Hrsg.) (2014): Shoppen – in der City? Informationen zur Raumentwicklung. Heft 1.2014. Stuttgart. S. 11-20.
  • Selle, K. (2012): Stadtentwicklung aus der Governance-Perspektive. In: Altrock, U./Bertram, G. (Hrsg.): Wer entwickelt Stadt? Bielefeld. S. 27-48.
  • Vogels, P./Holl, S./Birk, H.-J. (1998): Auswirkungen gro?fl?chiger Einzelhandelsbetriebe. Basel/Boston/Berlin.

Gesetze und Rechtsprechungen

  • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) ge?ndert worden ist.
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ge?ndert worden ist.
  • BVerwG, Urteil vom 26.03.2009 – 4 C 21.07
  • OVG Münster, Beschluss vom 06.08.2010 – 2 A 1445/09

Ergebnis

Die Arbeit ist mittlerweile abgeschlossen und im Downloadbereich der HafenCity Universit?t (HCU) frei verfügbar: Anders, Sascha (2021): Einzelhandelssteuerung durch kommunale Einzelhandelskonzepte - Evaluation eines strategischen Planungsinstruments. 澳门现金网_澳门赌博现金网-官网.

Laufzeit

  • 2015 - 2021

Betreuung

  • Prof. Dr.-Ing. Thomas Krüger

Finanzierung

  • Eigenmittelforschung